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誰有權讓小區拆圍牆?專家稱開放小區需居民同意

文字:[大][中][小] 2016-2-23    浏覽次數:2047    

誰有權讓小區拆圍牆?專家稱開放小區需居民同意

《关于进一步加强城市规划建设治理工作的若干意见》近日印发,其中提出,加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约操作。“原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话,昨日引发热议,已建成小区谁有权决定开放?今后没有封闭式小区,是否意味着小区不再有物业?小区开放后安全如何保证?对于这些公众关心的问题,昨日新京报记者采访了相关专家。本版采写/新京报记者马力 沙璐

1 现有小区为何需要拆掉围墙?

去一個不遠的地方,從地圖上看,明明直線距離很近,但實際上一個龐大的院子橫在眼前,要過去的話,只能繞過大院或小區,走很遠的路才能到達目的地,這是不少市民日常生活中都會碰到的問題。

城市規劃專家說,其實北京的道路寬度並不比國際上其他大城市窄,甚至要更寬,但擁堵的很大一個原因,就是城市支路等毛細血管不通暢,道路微循環不好。

此前在網絡上流傳的一張照片也顯示,從距離地面5公裏的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京,能看到蛛網一般密布的幹路支路,而北京地區只看得到成片的大院、小區和稀疏的城市道路。

國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東暗示,西方國家城市發展一直是小街區,路網密,不會像我們一些城市經常出現交通毛細血管堵塞的情況,

而封閉式的大院或小區不僅割裂了路網交通,并且從多個方面影響了城市生活。專家說,大部门生活性的街道上,應該有更良好的關系。人走在街道上,有一些小商店,有怡人的環境、步行空間、綠帶、休憩場所等,會讓人很舒适。而假如走在一條街上,旁邊只是圍牆,你就會覺得這條路很長。

記者了解到,此前北京的規劃部門也對大院拆牆透綠進行了探索和努力。比如結合具體項目,假如是大院裏的項目要改擴建申請調整規劃,規劃部門就會要求其將大院裏的一些支路,隨著項目建設騰退幹淨,地上沒有建築物,將來假如拆了院牆,這些支路就有通行的可能性。

2 谁有权让小区开放内部道路?

北京市房協秘書長陳志認爲,對于已有小區是否開放,應該充实尊敬小區土地的使用權人——業主的權利。

他說,一個小區使用的土地,無論是小區內建設道路、綠地,還是建設住宅樓的土地,都先是開發商從政府手中獲得使用權,建設完成後出售給業主,而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。同時,《物權法》中規定,小區道路假如沒有明確規定屬于市政道路的,産權屬于全體業主。因此,對于已有的小區來說,是否開放,應該由業主共同決定。

北京大學法學院房地産法研究中心主任樓建波說,意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,用了“逐步”一詞。他認爲可以選擇住宅小區土地使用權70年到期時再變更,或小區住宅樓已經無法居住需重建時再變更。

昨日有人提出,小區的綠地、道路等是否計入到買房時公攤面積,假如是的話,小區開放應給買房的業主予以補償。

專家暗示,就北京而言,小區的綠地、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業主共有面積,業主擁有土地使用權,但不是分攤面積。

中國政法大學教授王衛國認爲,政府的出發點是好的,但推行時應尊敬大家意願和需求。

王衛國暗示,小區道路假如沒有明確規定屬于市政道路的,從産權來講屬于小區業主,按照物權法的規定,住宅小區的土地使用權是屬于小區內部業主的共有,這些道路不只有通行功能,還有小區業主停車等其他很多功能。此外,完全打開也涉及安全和民衆觀念等問題,政府不能強行推行,要尊敬《物權法》。

3 开放使用小区道路如何补偿?

如何釋放小區中的道路資源?王衛國認爲,從法律上講,政府要協商推進,比如與小區業主大會必要協商,還要進行補償。

同時,要區別對待,不能一刀切,“在一些地方道路非常稀缺的情況下,要與小區業主等各方進行協調;對于有些小區根本不存在這方面的需求,圍牆打開對于緩解交通沒有實質性的意義,反而增加了安全隱患,就應保證小區內道路的生活功能,以及業主甯靜和安全的需求”。

此外,對于單位大院,王衛國暗示,比住宅小區的問題要簡單一些,很多是國有單位,但也有一些企業單位,因此也不能一概而論。

這裏面的關鍵問題是土地使用權,它包罗兩類,劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業通常屬于劃撥土地使用權,而企業單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。

王衛國暗示,劃撥土地使用權是無償取得的,這個使用權政府可隨時收回,只要適當補償即可;對于出讓土地使用權,政府強制收回時必須是出于公共利益的需要,收回中還需要論證,並進行補償。補償包罗退回土地使用權残剩年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本,以及由此給居民帶來不便進行的補救办法,包罗如噪音、汙染等一系列問題,都要統籌進行。

4 街区化后小区物业将被取消?

北京大學法學院房地産法研究中心主任樓建波說,新建小區街區化,從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門,就有不少都是以單獨的樓棟爲單元。

那假如都是單獨的樓棟,沒有了小區,沒有了小區內的道路和綠地,那是否還需要物業?是否還要交物業費?

對此,樓建波說,所謂物業,是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施,也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施,只是按照屆時的規劃來確定。

“物業的本質不會變,只是治理服務的方式會有所變化。”樓建波說,因此物業公司不會消失,業主們仍然需要物業公司提供服務,只是服務形式的變化,如過去是一個小區封閉起來,門口有保安值守,將來物業的保安則可能是在樓門口來值守,而開放後的道路上則由差人來巡邏。

至于道路開放後是否會切割小區,造成物業不好治理?樓建波認爲這也不是問題,“現在有些小區也是被一條市政路分開了,並沒有影響到物業治理。”

同時,樓建波建議,在具體執行時不能“一刀切”,應根據實際情況逐步推進。“街區制是一個系統工程,不能分割開。比如街區制的一大目的就是打開大院或小區,形成微循環的道路,那麽假如三個小區挨著,一個小區打開了,别的兩個沒有打開,道路還是循環不了,反而成爲了斷頭路。”

5 围墙打开怎么保障小区安全?

推行街區制後,很多人擔心,以後小區的物業如何治理?小區的安全隱患是不是會增加?中國人民公安大學治安學院教授王太元認爲,這個問題不能一概而論,不是所有小區打開就會影響安全,也不是所有小區打開就對交通有利,要看小區的封閉狀態和大交通之間的關系才能確定。

王太元暗示,所有的小區全部推行街區化是不科學的,有些社區不適合開放,比如小區內道路以及周圍條件環境並不適合開放,因此應該實事求是、因地制宜。在推行時,需要進行大量的調查工作,如社會治安各種手段彼此協調的工作等等。

此外,王太元指出,小區的治安並不僅僅是靠封閉來解決,封閉也不能解決安全問題,要靠治理和防範等多個方面,如加強巡邏、守護等多種办法加強治安。

小區打開後,通行車輛多了,噪音問題如何解決,是否會擾民?王太元認爲,首先要看擾民到什麽程度,通過調查研究,判斷通行之後是否安裝隔音牆,對于不同的問題。包罗噪音,涉及的問題都要制订具體的、有針對性的办法進行解決,不能一刀切。

6 学区房划分是否会受街区影响?

中國教育科學研究院研究員儲朝晖暗示,原來城市設計中,單位大院比較多,這與行政治理體制相關,單位管一切,之後逐漸由單位制治理向社區治理的标的目的逐漸轉變,從其他國家的城市治理經驗看,這是一個大趨勢。

對學區房和擇校來說,與以前單位邊有個很好的學校有直接關系,如之前北京取消的共建學校,就屬于單位和學校的共建。現在,城市治理理念在逐漸的改變。

因此,小區打開後對學區房可能會有必然影響。儲朝晖阐发說:“街道和小區,是過去學區如何劃分主要考慮的一個主要因素。未來小區打開後,假如不改變街道的管轄,應該不會有太大的直接影響,假如打開後改變街區的管轄,可能會影響到學區房”。

储朝晖认为,对于学区房应总体考虑,一方面,一个好学校是持久积累起来的,周围居民也较为不变,除了新建小区,要改变是一个持久的过程,不会呈现剧烈的变化;另一方面,学区房从鞭策教育均衡来说,属于浮在水面上的“浮标”,显示水位在哪里,但不要把目标盯着浮标,实际问题是教育均衡问题,这个问题解决之后浮标自然会往下降,“学区房只是浮标,假如水位改变,浮标凹凸也会改变。水位就是指房子的价值” 。

最後,儲朝晖暗示,作爲城市社區治理,從長期發展來看,從公共資源提供上應該注重公平、均衡,公共服務職能應由政府整體考慮,而不是根據社區和周圍單位部門過多挂鈎。

發改委:不是小區所有道路都要變成公共道路

南都訊21日,《中共中心國務院關于進一步加強城市規劃建設治理工作的若幹意見》(下簡稱《意見》)發布,關于“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區”的規定迅速引起公衆關注,尤其“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化”一條。是不是以後所有小區四面圍牆都要拆了?是不是小區內部道路全都公共化,一下樓就是大小馬路?昨日國家發改委城市規劃專家接受南都記者采訪解釋,打開已建成住宅小區不會一刀切,也非簡單“拆牆破院”。

不是所有已建成住宅小區都要打開

昨日,國家發改委城市與小城鎮改革發展中心總規劃師、規劃院院長、教授級高級城市規劃師沈遲向南都記者暗示,已建成住宅小區和單位大院打開,不是馬上都要改,别的改也是需要條件的。

其實文件已經做出說明,打開住宅區的目的,不是簡單把圍牆拆了,以開放整個社區,而是爲了“解決交通路網布局問題”。一些城市居住區的路網布局已經較密,城市主幹路、主次支路的匹配得當,那麽即使一個居住小區相對封閉,也就沒有打開再開支路的必要了。也就是說,假如某一個住宅小區的道路公共化之後,對于城市幹道的交通流量也沒有影響,那也同樣沒有必要去改。

即使對于新建住宅小區,《意見》也強調了“原則上”不再建設封閉住宅小區。沈遲說,比如有的住宅小區在遠郊,通過一條路進出城市,那也不是必然要采用街區制的形勢,或者必然要打開。“要看具體規劃的情況,不會一刀切”,沈遲說,大規模的封閉小區打開之前,也還需要做好路網規劃、規劃銜接等一系列工作。

還會有相對封閉的居住小區和居住組團

沈遲說,在1993年制订、2002年修訂的《城市居住區規劃設計規範》裏其實已經有了這樣的規劃思路。其中將城市居民生活聚集地,分爲從大到小的城市居住區、居住小區、居住組團三類。

規劃學者、中山大學教授袁奇峰說,現在一個居住區通常約1平方公裏的面積。居住區以下切割成四五個約25公頃的居住小區,也就是通常所說的“小區”。目前我國很多城市的公共道路切割都停留在居住區這一級別,“典型的就是深圳”,小區內部道路多私有化。

沈遲說,實際上,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開的方式,也不是把這個小區所有的道路都變成公共道路,而是根據該地整個路網的規劃需要,將原先被主幹路包圍的封閉的大型居住區分成若幹個居住小區,從而開辟出一些可以過境的公共道路,通常是區別于主幹路的主次支路,就能優化整個區域的路網。

这也就是说,市民关于出门下楼就是马路的担心,并不必要,因为還會有相對封閉的居住小區和居住組團,保障居民的生活空间,只是之前的小区太大了,所以才要“逐步打开”。按照2002年版的《城市居住区规划设计规范》就要求“小区内应避免过境车辆的穿行,道路通而不畅”。沈迟说,所谓“通而不畅”,就是不让车速太快,影响安全。

不是要让小区开放 而是着眼路网布局

“是著眼于路網結構,而不是要讓小區開放”,沈遲說,未來小區治理單元可以更加分散化,比如一棟或者幾棟在一塊,而不是好幾百棟樓一塊兒封閉式治理,一是阻礙城市交通,同時也顯得居住區活力不足。

沈遲還向南都記者暗示,對于城區來說,特別應該抓住舊城改造和整片區域棚改的契機,做好路網規劃,不能再搞封閉式的大院。一個城市假如一平方公裏以內有80個路口才會顯得城市有活力。巴塞羅那有108個路口,而北京可能只有20-30個,所以顯得生活氣氛不足。

沈迟也建议,目前只有城市居住区规划设计规范,这是不够的,应该同步进行整个城市街区设计规范。中心发布的意见也要求,树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。“配级合理的道路系统规划出来之后,封闭小区也就搞不成了”,沈迟说。 南都记者吴斌 程思炜 发自北京

業內觀點

打開住宅小區仍需配套政策

專家稱應充实尊敬業主權益,物業治理升級、治安與配套設施也需跟進

中國社科院城市與環境研究所土地經濟室主任王業強認爲,長期以來國內交通規劃上只注重主幹道,沒有預留“毛細血管”,而封閉小區不斷出現,對路網形成割裂,破壞了道路微循環系統,人們出行,無論長途短途都擠在主幹道上,從而引發城市交通痼疾。中國城市規劃學會秘書長石楠說,比如高校,在國外基本上是開放的。

但專家認爲,開放小區具體實施上,不僅是“拆牆破院”那般簡單,還要從物業治理、治安、物權等方面出台後續配套政策。

中國房地産業協會副會長胡志剛認爲,政策執行難點主要在于既有住宅小區上,由于小區配套設施、道路綠地等在權屬上仍歸業主所有,開放小區應充实尊敬小區業主權益,出台配套政策,考慮利益重新分配與調整。

石楠暗示,開放小區涉及到既有小區業主權益的維護、物業治理的升級、治安與配套設施的跟進等問題,仍需在制度上與法律上出台配套政策,也需要根據小區所在地段特征妥善處理開放方式。《意見》中,“原則上”“逐步”等字眼也體現了政策落地必將是循序漸進的過程。

廣東省華南和諧社區發展中心主任周活甯認爲,比来幾十年以來的房地産開發造成街區分割,像番禺華南板塊這樣面積龐大的郊區板塊被“割裂”的現象尤其明顯,小區封閉之後,原來需由政府承擔的部门城市治理責任落到小區物管身上。假如重新打開小區大門,意味著這種社會治理職能重回政府之手,政府需在治安治理、鄰裏糾紛等社會治理方面傾注更大的人力財力。他認爲,新政實施,對老八區的意義更大,因爲比来幾年老城區加強了封閉式治理,一方面增加了停車收入,但與此同時大大增加了交通阻塞。

廣州房地産市場的觀察人士米思圖則認爲,中心文件提到開放小區,並非意味著要將小區內的所有配套設施都免費“對外”,只是道路資源對外開放。對于大部门小區來說,這些“對外開放”的道路資源主要用于步行,只有少數超大型小區的一些道路資源需要開放給機動車。“開放大門之後假如能讓步行距離控制在15分鍾內是好事”,米思圖建議可通過未來新建的住宅小區試行對公衆開放、增加街道居委會及NGO的社區治理功能等方式,以此逐步提升市民“開放小區大門”的觀念。

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